“面对外部形势，稳增长的重点不再以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对”。

在8月7日于海南三亚举办的2019博鳌房地产论坛上，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，近期中央重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，给市场提供明确信号。

邱晓华表示，正因这一政策导向，7月份金融监管部门再一次收紧有关房地产融资环境，“可以预期这个政策还会持续，对地产商而言，融资的严峻性要充分地看到”。

中国房地产仍有成长空间

论坛上，邱晓华指出，政治局会议明确把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程。从旧城区、老城区改造看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3万亿—5万亿。因此3年—5年内把项目落实好，可预期每年规模将会达到1万亿左右，“对地产商而言，开辟了另外一条求发展的新路”。

邱晓华认为，下半年的房地产市场可能会更不景气，地产投资的速度会放缓。

他指出，地产投资与经济增长的关系密切，“无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义看，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但不会改变整个发展的态势”。

邱晓华认为，从中国未来的市场前景看，房地产仍然有成长空间：

一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4年到5年的上升空间，日本1990年居民杠杆率是70%，今天中国居民杠杆率才50%，“并没有到天花板”。

二是中国居民的储蓄率仍然高于其他国家，从储蓄转化为投资角度看，仍然还有比较坚实的物质基础。

三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求看，“房地产刚需依然是比较稳健的，我们不要对房地产市场空间失去信心”。

邱晓华表示，简单比较国际数据，房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值，得出的结论是中国房价已经非常危险，但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关，简单对比容易得出错误结论。“拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想，不要简单地从国际数据来看中国”。

他指出，之所以中国房地产市场还有较大的刚需潜力，主要来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增城镇人口生存型的住房需求，今天是3亿人的住房需求，已经进城的1亿人怎么从农民变为市民，在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年开启的福利房制度改革至今已20多年，这部分人的需求已经到要提升改善的阶段。因此中央政府之所以提出旧区、老区的改造，预计就顺应这个需求改变的需要。这样每年至少还能够创造出1万亿左右的需求，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

当前库存已到较低区间，需要提升

邱晓华分析，当前中国的城市化水平还比较低，所以居住方面的潜力和余地也还比较大。虽然现在公布的数字是人均35平米左右，但如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅，实际的人均居住面积还比较低，按照户均面积计算，和发达国家的差距也还比较大，所以中国也还是有潜力。

从房屋居住质量看，当前中国相当比例的房子居住条件还比较差，现有的住房成套水平大约在75%左右，这还不包括农村住房，因此有约25%左右的住房为非成套住房，该水平仍然高于国际标准，可以有很大的改进余地。

从城镇化和改善性需求看，从2018年到2025年这个新进程可能还要有1亿多人要进入城市(不包括已进城的、棚户区的)。而从25—40岁购房主力人口减少2800万，城镇住房配套率从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。

邱晓华认为，当前库存已经进入到较低的区间，已经接近供求平衡的界限，不少地方已经低于政策的库存水平。因此，目前的库存也需要进一步提升。

他表示，房地产形势长期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，对长期房地产支撑的力量在减弱。而当前土地的供求关系，对地产形势还有一定的涨价压力存在。但从短期情况看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显。