大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。

7月7日，据媒体消息，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个。

此次出售的资产位于北京区域、安徽区域、福建区域、甘肃区域、广西区域、贵州区域、海南区域、河南区域、黑龙江区域、湖北区域、湖南区域、华东区域、吉林区域、江苏区域、辽宁区域、内蒙古区域、山东区域、陕西区域、陕西区域、深圳区域、四川区域、云南区域、重庆区域、珠三角区域，几乎涵盖了全国各个地方。

“属于正常出卖举动。”据接近恒大方面人士对媒体表示，此次集中推出，是希望通过专业团队去推荐销售。

另外，据中国恒大多位员工于社交媒体发布的消息，此次恒大计划出售的项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业。

中国的商业地产过剩问题一直存在，如今似乎更加严重。然而，诡异的是，笔者发现商业地产过剩不是一个周期的现像，而是一个持续且不断累积的现像。

这背后的深层次原因是体制问题，非市场所能解决。投资商业地产务必小心！

2015年时候，笔者曾经在上海参加过一次住建部组织的小型调研，讨论的就是商业地产过剩和去库存的问题。当时邀请参加研讨有万科、绿地、复星等一众地产企业，都对于地产行业有着非常深刻的认识且对商业地产过剩有切肤之痛。很多观点都是真知灼见，笔者获益很多。

据当时共识，国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，去库存周期普遍很长。

近几年里，随着国内的商业地产的大量供应，加之经济形势低迷，需求减弱，商业地产的过剩问题似乎没有缓解，反而进一步恶化。

近期屡屡传出新闻，某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼，销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道，北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。

过剩问题已经漫延到一线核心城市了。

据高力国际统计：

2019北京甲级写字楼市场全年供应量超过90万平米，是有历史记录以来的最高值；

2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高值；

受此影响，截止到2019年底整体北京市场平均租金水平较去年下降4%左右，目前约为每月每平方米383元。

高力国际的观点认为，

“面对如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，北京市场的租金表现依然坚挺”。

这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而，“北京市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右”。

房地产行业关于地产价值有三个关键字，实在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。

笔者深为认同。我认为在中国，除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外，其他的商业地产投资非常危险，要特别小心。

国人普遍偏好地产。

香港人这样，台湾人这样，大陆人也不例外。这是民族的文化基因。关于商业地产，国内一直有“一铺养三代”的说法。

还在很小很小的时候，笔者的父亲就给我讲过一个故事。

从前有个富翁，生前担心自己的儿子不争气，乱来败掉家产。他于是将所有的钱买了365家商铺。商铺出租给人经商，不收取租金，而是要为他儿子每年提供一天的吃住。这样，富翁觉得可保子孙后代衣食无忧，安心离世。后来，儿子不甘心平庸的生活。在碰上了一个好的商业机遇后，他卖掉所有商铺进行投资，最终失败，落魄街头。

笔者想到自已根正苗红的无产阶级出身，父辈们从来没有拥有过自己的物业，家族也缺少商人基因。所以笔者一直以来都没有明白父亲故事的寓意。直到多年以后，发现中国这些年里，从事地产的人员赚得盘满钵满，从事实业的人员惨淡经营。

这才明白，原来中国人的传统智慧传承已在代际交流之中。

这种深入民族骨髓的价值观，必然影响资产价格，导致地产价格偏高。

实体不如地产，这其中的原因非常复杂。按照北大陈平教授在《代谢增长论》一书中的观点，这和西方文明个人主义和东方文明集体主义的竞争格局，有重大关系。

从现实观察来看，中国人做生意喜欢同质化竞争，不太愿意进行不确定巨大的突破性创新类投资。高度扎堆，使得现有实体产业领域的竞争异常激烈，往往“一将功成万骨枯”。

正如故事里富翁儿子的经历所揭示的，地产通用性强，就是经营不好，收益差强人意，总还能剩下点东西，而且持续性强。而实体经营不善，有可能财富立刻归零。

从这个角度来讲，地产具备提供保险的“防守”特征，低收益甚至未来“负收益”，也能够被接受。这是从中国人的投资心理学对商业地产的价格走势分析的观点。

针对中国地产，笔者认为仍然有相当的投资价值，然而，住宅地产强于商业地产。投资商业地产需要高度谨慎。这是因为以下几个方面的原因造成的。

1、从租金回报率来看，地产价格存在高估

相比商业地产，住宅地产背后的支撑因素更强。住宅地产具有较高的“消费品”特征，不能完全按照资产的定价逻辑。

普通的消费品，一旦消费，立刻失去全部价值，从投资收益的角度，是负的100%。然而，作为消费品，因为提供了当期的满足。

另外，中国的住宅和户口及社会福利等挂钩，有额外的附加价值。这些都是被社会大众所普遍认可的。

商业地产更接近于纯粹的“投资品”，受其他资产定价和收益的影响。而如果按照投资品的收益率来评估资产的价格，无论是住宅地产或是商业地产，都存在一定程度的高估。

按照租金除以当前市场价格计算租金回报率，国内水平多在2%-4%之间，住宅还要更低一些。

相比美国的商业地产，资本化率约在6%的水平。

之前中国经济处于高速发展阶段，这使得租金有着较快的上涨速度。随着租金上涨，租金回报率如果按照购买时的价格来计算，是非常可观的。这为商业地产的高价格提供了支撑。

类比实体上市公司，一个盈利高速增长的企业，的确有理由获得高的市盈率估值，然而随着增长速度放缓，终究要回到合理的市盈率水平。

然而，租金上涨的趋势目前已经随着经济进入中低速增长的阶段而终止。如今连北京、上海、深圳等核心城市也因为空置率过高，而出现租金下降。

2、第二个原因，对于商业地产的价格走势更加重要，可以说是致命的，这是中国特殊国情所决定的。

从纯粹市场化的因素来讲，商业地产市场出现供给过剩、空置率上升、租金下降，并不是一个反常的现像，这是商业地产周期性的体现。由于建造周期的原因，这使得商业地产的供给并不能与需求保持时间上严格对应的平衡。这使得商业地产市场形成较为明显的周期特征。