房地产调控:这次完全不一样
来源:中国指数网  日期:2018-10-30
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近日,部分地区部分银行首套房房贷利率出现下调,也有后来被证实为谣言的说法称中国将取消限购政策,诸多信息刺激地产股全线大涨。

市场出现这样的躁动是由其内在压力与外部环境共同构成的。经过长时间的有效调控,房价上涨的势头受到抑制,国家统计局的数据显示,从环比看,9月份,“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。

在过去的一段时间里,一些城市出现开发商打折促销现象,也有已购客户要求退房和补差价等“房闹”问题。这意味着市场存在下行压力,市场预期出现积极变化,房价上涨势头得到遏制。根据历史经验,中国曾多次调控楼市,抑制房价,每次能够压制房价在1-3年内处于停涨状态,出现所谓量价齐(微)跌现象。然后调控政策放松,引发市场强劲反弹,进入新一轮楼市调控周期。现在,市场依据历史经验,可能认为到了放松或取消调控政策的时候。

从外部环境看,中国宏观经济出现一些不确定因素,比如中美贸易摩擦、股权质押风险等,预期会对经济增长造成一些冲击。按照过去的经验,一旦经济增长存在下行压力,宏观经济政策就会转为松绑和刺激状态,比如货币政策的宽松,出台财政刺激政策,等等。

目前虽然没有出现宏观经济政策转向的信号,但是,由于政府开始出手“救助”上市公司股权质押困境以及针对中小民企提供更多融资服务。市场将这些措施解读为政策转向的迹象。他们进而认为,作为经济支柱之一的房地产业,可能也会得到政策支持。

应当说,市场依然想按照熟悉的“路径”去重复历史,尤其是通过制造舆论营造“做多”的氛围。但对于房地产市场而言,真正的利益攸关者是地方政府,每一次市场调控后的及时“放松”,主要源于地方政府强烈的需求,即地方政府在楼市具有巨大的利益,其获利方式是高价出售土地,并且通过活跃的交易增加税收。因此,在每次调整压力最大的时候,地方政府会突破限制实施变相的放松。

但是,这次不一样。因为房价已经高到了影响民生和消费的地步,如果继续上涨可能酿成金融风险。因此,中央确立了“房住不炒”的定位,要求整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

今年731日召开的中央政治局会议提出,“下决心解决好房地产市场问题”。解决好房地产市场的问题目前有两层含义:

一是坚决遏制房价上涨,将调控进行到底;

二是建立房地产市场平稳健康发展长效机制,将房地产市场从扭曲中解放出来。

目前遏制房价上涨的手段主要是非市场化的,比如限价、限购等。这些政策措施只能是暂时的,而且也会有很大的副作用,必须尽快建立长效机制。但是,目前长效机制的建立比较缓慢,因为长效机制真正出台就会给市场一个确定性的预期,影响市场运行方向,也会触及很多人利益。所以,长效机制的建设比较缓慢。

例如,房地产税立法就遭遇种种的争议,相当多的既得利益者以这个税种不合理,并且会冲击市场为由,阻碍立法的进程。再如加快建立健全城镇住房保障体系,增加公租房、共有产权房有效供给的要求,对地方政府的财力也是一个巨大的考验,观望的多,实施的少。

总之,房地产市场掺杂太多的特殊利益群体,这既是楼市长期畸形高增长的原因,也是楼市难以改变的阻力。再加上现在大量存量房房主对房价下跌比较敏感。但是,如果不对这个畸形而丧失公正性的市场做出改变,中国经济将逐渐失去可持续发展的空间。这也是中央政府坚定推进房地产调控决心的原因,为了一个更美好的未来中国,中国政府绝不可能让调控半途而废,市场与地方政府也应该坚决遵循中央“房住不炒”的原则,丢掉“路径”幻想。这一次完全不一样。

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